Seit Juli 2022 hat sich die Zinswelt in ungewöhnlichem Tempo gedreht. Mit der Entscheidung vom 14. September 2023 hebt die Europäische Zentralbank ihre Leitzinsen erneut um 0,25 Prozentpunkte an. Der Einlagezins steigt mit Wirkung zum 20. September auf 4,00 Prozent, der Hauptrefinanzierungssatz auf 4,50 Prozent.
Für den Immobilienmarkt ist damit ein Punkt erreicht, der noch vor zwei Jahren kaum vorstellbar war. Der Finanzierungspreis ist wieder ein zentraler Teil der Kaufentscheidung – und nicht mehr nur eine günstige Randbedingung.
Vier Prozent Einlagezins heißt nicht vier Prozent Bauzins
Auch jetzt gilt: Leitzins und Hypothekenzins sind nicht identisch. Baufinanzierungen orientieren sich stark an langfristigen Kapitalmarktzinsen, an der Laufzeit, dem Beleihungsauslauf und der Bonität. Trotzdem wirkt die Geldpolitik über Erwartungen und Refinanzierungskosten auf den Kreditmarkt.
Für Käufer bedeutet das vor allem, dass derselbe Kaufpreis eine deutlich höhere monatliche Belastung erzeugen kann als in der Niedrigzinsphase. Mehr Eigenkapital, niedrigere Kaufpreise oder längere Tilgungspläne werden damit häufiger Teil der Rechnung.
Preisfindung wird wieder Verhandlung
Verkäufer erleben die Zinswende auf andere Weise. Ein Objekt kann fachlich den gleichen Zustand und die gleiche Lage haben wie zwei Jahre zuvor – die finanzielle Leistungsfähigkeit der Nachfrage hat sich trotzdem verändert. Deshalb reicht es nicht, frühere Höchstpreise fortzuschreiben.
Das heißt nicht, dass der Markt überall gleichermaßen fällt. Gute Mikrolagen, knappe Segmente und besondere Objekte reagieren anders als austauschbare Angebote. Genau deshalb wird eine objektspezifische Preisstrategie wichtiger.
Im September 2023 ist die entscheidende Erkenntnis nicht, dass Immobilien plötzlich „schlecht“ wären. Die außergewöhnlich billige Finanzierung ist verschwunden. Käufer und Verkäufer müssen wieder stärker über das Verhältnis von Preis, Rate und Qualität verhandeln.
Weiterführend im Archiv
Archivhinweis: Dieser Beitrag wurde nachträglich als historische Einordnung erstellt. Tatsachen und Bewertungen beziehen sich auf den im Beitrag zugrunde gelegten damaligen Daten- und Rechtsstand; spätere Querverweise sind heutige Archivpflege.
Quellen und Datengrundlage
Allgemeine Markteinordnung, keine individuelle Finanzierungsberatung.