Eigentumswohnungen dominieren den Leipziger Immobilienmarkt nach Zahl der Transaktionen. Die Daten für 2017 zeigen zugleich, dass innerhalb dieses Segments sehr unterschiedliche Märkte nebeneinander bestehen.
Sanierte Altbauwohnungen im Erstverkauf wurden 2017 im Durchschnitt für rund 3.699 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gehandelt. Im Wiederverkauf sanierter Wohnungen lag der Mittelwert dagegen bei etwa 1.472 Euro. Neu errichtete Eigentumswohnungen kamen im Mittel auf rund 3.739 Euro je Quadratmeter.
Erstverkauf und Wiederverkauf sind keine austauschbaren Vergleichswerte
Der Erstverkauf nach Sanierung enthält häufig eine andere Produkt- und Vertriebslogik als der spätere Wiederverkauf einer bereits genutzten Wohnung. Ausstattung, Sanierungsumfang, steuerliche Rahmenbedingungen und Zielgruppe können sich deutlich unterscheiden.
Für Bewertungen ist es deshalb problematisch, einen hohen Erstverkaufspreis ungeprüft als Vergleich für eine Bestandswohnung heranzuziehen.
Auch die Käuferstruktur unterscheidet sich
Bei Erstverkäufen sanierter Altbauwohnungen kamen 2017 rund 95 Prozent der Käufer nicht aus Leipzig. Im Wiederverkauf lag der Anteil Leipziger Erwerber bei rund 35 Prozent. Bei Neubau-Erstverkäufen wohnten etwa 26 Prozent der Käufer in Leipzig.
Das ist keine Wertung über einzelne Käufergruppen. Es zeigt aber, dass bestimmte Segmente stark von überregionalem Kapital geprägt sind, während Wiederverkäufe stärker auch lokale Eigennutzer und Anleger erreichen.
Für Verkäufer zählt die richtige Vergleichsgruppe
Eine Wohnung sollte deshalb nicht nur mit „Wohnungen im selben Stadtteil“ verglichen werden. Entscheidend ist, ob Verkaufsart, Bauzustand, Vermietung, Ausstattung und Zielgruppe tatsächlich ähnlich sind.
Die Leipziger Daten 2017 machen damit einen Grundsatz sichtbar, der auch in späteren Jahren gilt: Je stärker ein Markt wächst, desto wichtiger wird die Trennung der Teilmärkte.
Weiterführend im Archiv
Archivhinweis: Dieser Beitrag wurde nachträglich als historische Einordnung erstellt. Tatsachen und Bewertungen beziehen sich auf den im Beitrag zugrunde gelegten damaligen Daten- und Rechtsstand; spätere Querverweise sind heutige Archivpflege.