Heute haben mich Kunden gefragt, ob jetzt ein guter oder ein schlechter Zeitpunkt sei, ihre Immobilie zu verkaufen.
Die Frage ist absolut berechtigt. Wer über einen Verkauf nachdenkt, möchte wissen, ob er besser heute handelt oder noch wartet. Die Frage war schnell gestellt. Über die Antwort haben wir ungefähr eine Stunde gesprochen.
Nicht, weil man die Frage unnötig kompliziert machen müsste. Sondern weil eine belastbare Antwort mehrere Dinge gleichzeitig berücksichtigen muss: die persönliche Situation, die Immobilie selbst und den Markt, in dem sie angeboten wird.
Der Immobilienmarkt ist kein einheitlicher Markt
Wenn Schlagzeilen von steigenden oder sinkenden Immobilienpreisen berichten, beschreiben sie meist Durchschnittswerte. Doch der Markt für eine Eigentumswohnung in Leipzig unterscheidet sich von dem für ein Einfamilienhaus im Umland. Selbst innerhalb eines Stadtteils können Bauzustand, Energieeffizienz, Grundriss, Mikrolage und Preisvorstellung den Kreis potenzieller Käufer erheblich verändern.
Entscheidend ist deshalb nicht allein, was „der Markt“ macht, sondern wie Angebot und Nachfrage im konkreten Teilmarkt aussehen. Welche vergleichbaren Objekte werden angeboten? Was können und wollen die passenden Käufer finanzieren? Und wie hebt sich die eigene Immobilie von den Alternativen ab?
Was bedeutet der Verkauf für den Eigentümer?
Mindestens genauso wichtig ist die persönliche Ausgangslage. Soll der Erlös eine neue Immobilie finanzieren? Ist die bisherige Immobilie zu groß geworden? Gibt es einen Umzug, eine Erbschaft oder eine veränderte Lebensplanung? Besteht Zeitdruck – oder kann der Eigentümer frei entscheiden?
Auch laufende Kosten, anstehende Instandhaltung, Finanzierungsverpflichtungen und mögliche steuerliche Folgen gehören in die Betrachtung. Wer verkauft und anschließend selbst wieder kauft, sollte beide Marktseiten zusammen denken. Ein höherer Verkaufspreis nützt wenig, wenn die gewünschte Anschlussimmobilie im gleichen Zeitraum noch stärker teurer wird.
Warten ist ebenfalls eine Entscheidung
Häufig wird gefragt, ob die Preise in einem Jahr höher liegen könnten. Möglich ist das. Sicher wissen lässt es sich nicht. Die eigentliche Abwägung lautet deshalb: Welche Chancen bietet das Warten – und welche Kosten und Risiken entstehen dadurch?
Eine leer stehende Immobilie verursacht beispielsweise weiter Ausgaben. Bei einem vermieteten Objekt können dagegen laufende Erträge für das Halten sprechen. Notwendige Modernisierungen, der Zustand des Gebäudes und die Entwicklung der Finanzierungsmöglichkeiten verändern die Rechnung zusätzlich.
Der richtige Zeitpunkt ergibt sich aus dem Zusammenspiel
Eine seriöse Einschätzung verbindet daher drei Ebenen: die individuellen Ziele und Rahmenbedingungen des Eigentümers, die Eigenschaften und wirtschaftlichen Perspektiven der Immobilie sowie die aktuelle Situation im relevanten regionalen Teilmarkt.
Erst danach lässt sich sinnvoll darüber sprechen, ob ein zeitnaher Verkauf, eine Vorbereitung mit späterem Verkaufsstart oder das weitere Halten die bessere Option sein könnte. Eine solche Einschätzung ist keine Garantie für künftige Preisentwicklungen. Sie macht aber die Entscheidung nachvollziehbarer.
Eine einfache Frage verdient eine sorgfältige Antwort
Unser heutiges Gespräch hat rund eine Stunde gedauert. Nicht, weil am Ende eine komplizierte Formel stand, sondern weil wir zunächst die richtigen Fragen klären mussten.
„Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zu verkaufen?“ lässt sich eben nicht für alle Eigentümer gleichermaßen mit Ja oder Nein beantworten. Die bessere Frage lautet: Ist jetzt unter meinen persönlichen Voraussetzungen und für genau diese Immobilie ein sinnvoller Zeitpunkt?
Darüber lohnt es sich ausführlich zu sprechen – bevor eine Entscheidung getroffen wird.